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(青岛)《土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究》

 
上课时间: 2021年3月13-14日
 



上课地点: 青岛                      课程价格: 4800元/人
授课师资:曾老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  城镇化与乡村振兴,以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制,大规模实施旧城改造和城市更新,使得企业参与一级开发可能性越来越大。
 
  土地一级开发由于政策、法律等限制,与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。
 
  城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱,土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题,为企业开发带来不少难题。
 
  一方面,企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动,能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果;另一方面,开发过程中一旦一级开发问题没有处理好,就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。
 
  所以:企业在参与乡村振兴、城镇化过程中,如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。
 
  核心提示
 
  随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现,土地开发重心:
 
  1、从城市中心向城市郊区转移;成片大规模复合开发、区域开发
 
  2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移
 
  3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变
 
  4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变
 
  【课程收益】
 
  1、一级开发的机遇:城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策
 
  2、土地一级开发与二级开发:思维、模式与关系
 
  3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求
 
  4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径
 
  5、政企合作模式、资金流转与土地流转
 
  6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转
 
  7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制
 
  8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析
 
  9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立
 
  10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计
 
  【课程对象】
 
  1、房企董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总
 
  2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者
 
  【金牌讲师】
 
  曾老师:
 
  现任某标杆房企投拓总/原万科规划与投资总监
 
  十余年房地产企业中高层管理经历,国家注册规划师,重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业,常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构,并曾在政府部门担任建管所代所长,经历房地产项目前期拓展所有角色。
 
  任职房企期间:
 
  主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理,负责组织撰写投资报告、规划设计报告,并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期,涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型,并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。
 
  【课程大纲】
 
  第一部分:一级开发机遇与发展现状
 
  Part 01:土地一级开发与城镇化的发展历史
 
  1、城镇化的发展历史
 
  2、土地一级开发在城镇化中承担的主要职责
 
  ? 土地一级开发的主要职能
 
  ? 土地一级开发的主要流程
 
  ? 土地一级开发的主要参与主体与资金运作方式
 
  ? 案例:常州新北区土地一级开发的历史分析
 
  Part 02:土地一级开发遇到的主要瓶颈与未来趋势
 
  1、土地一级开发遇到的主要瓶颈
 
  ? 供给侧改革与政府隐性负债
 
  ? 物权法与产权分割对土地开发带来的主要影响
 
  ? 区域下沉之后的经济破题思路
 
  2、土地开发的未来趋势
 
  ? 一二线城市中心区的旧改诉求
 
  ? 三四线城市的片区开发(文旅开发)诉求
 
  ? 经济性弱化、产业性提升的综合诉求
 
  ? 监管控制与政策引导的综合诉求
 
  Part 03:一级开发的现行政策梳理
 
  1、乡村振兴、城镇化政策解析
 
  ? 城市更新政策
 
  ? 棚户区改造
 
  ? 乡村振兴与老旧小区改造
 
  ? 民间资本参与土地整理的相关规定
 
  2、重点城市的政策解析
 
  ? 深圳与珠三角的城市更新政策
 
  ? 北京的旧改政策
 
  ? 上海的老旧小区改造政策
 
  Part 04:一级开发的规范与要求
 
  1、我国现行法律体系对土地管理的要求
 
  ? 操作主体:政府、土地储备中心、城投公司、二级开发公司
 
  ? 政策资金通道
 
  2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定
 
  ? 国家对土地开发的法律规定;
 
  ? 土地出让金的收支两条线;
 
  ? 土地储备金管理
 
  ? 相关规定带来的操作问题…
 
  3、土地一级开发操作主体的变迁
 
  第二部分:土地一级开发基础
 
  Part 01:区域开发含义和现状
 
  1、区域开发概念、来由;我国区域开发现状
 
  2、区域开发与房地产开发的联系与区别
 
  ? 一级开发与二级开发的联系与区别
 
  ? 介入一级开发对于二级开发的帮助
 
  ? 片区开发对于二级开发的提升与帮助
 
  ? 案例:万科良渚文化村
 
  3、区域开发的主要内容
 
  4、区域开发操作主体要求
 
  5、区域开发与房地产开发的差别、关系
 
  Part 02:土地一级开发与流程
 
  1、土地生命周期与一二三级开发
 
  1.1 一级开发
 
  ? 起始/终止阶段:从毛地到净地
 
  ? 主要内容:征迁、安置、基础设施建设、土地/城市规划调整、土地指标获取、政策处理
 
  ? 主要合作伙伴:城市投资公司/城市政府
 
  1.2 二级开发
 
  ? 起始/终止阶段:从挂牌到产权
 
  ? 主要内容:挂牌/交易,建设,产权,销售/移交
 
  ? 主要合作伙伴:开发商/银行/融资机构
 
  1.3 三级运营
 
  ? 起始/终止阶段:产权/股权退出
 
  ? 主要内容:运营,资产处置/股权退出
 
  ? 主要合作伙伴:重资产持有商/轻资产运营商
 
  2、一级开发的几个环节
 
  ? 城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值…
 
  3、土地一级开发的基本流程
 
  Part 03:企业参与一级开发模式分析及案例
 
  1、全程运营模式
 
  ? 模式解析;全程运营模式的要点
 
  ? 浙江宁波某镇生态新城开发(全过程参与)
 
  2、主导整合(资源整合)模式
 
  ? 模式解析;操作要点与成功要素
 
  ? 江苏苏州某镇高铁新城开发(基建参与)
 
  3、一级主导(二级合作)开发模式
 
  ? 模式解析;操作要点与成功要素
 
  ? 上海某特色航空运动主题小镇开发(运营参与)
 
  4、PPP投资(公建代建开发)模式
 
  ? ?●模式解析;操作要点与成功要素
 
  ? 慈溪某生态新城核心区的PPP投资模式案例分析(代建参与)
 
  Part 04:民企介入区域开发的重点与特点浅析
 
  ? 二级土地控制程度
 
  ? .土地出让金返还制度
 
  ? 土地超额收益分成制度
 
  ? 政府换届对于政策延续程度的支持分析
 
  第三部分:一二级联动问题解析(讨论课)
 
  Part 1:一级开发过程中的核心问题
 
  1、土地流转方式
 
  ? 土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算
 
  2、资金流转方式
 
  ? 合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度)
 
  ? 资金监控方式
 
  ? 国内一级开发典型的资金流转模式讲解
 
  3、合作方式与工作界面(合作协议中明确)
 
  ? 合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制
 
  Part 2:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)
 
  1、土地控制含义及控制方式
 
  2、合作协议控制
 
  3、规划控制
 
  ? 控制要点、城市案例启示
 
  4、关键设施控制
 
  ? 控制要点、城市案例启示
 
  5、流程控制
 
  ? 控制要点、城市案例启示
 
  6、其他控制方式
 
  第四部分:一级开发中的成本与风险(讨论课)
 
  Part 1:一级开发中的成本构成
 
  1、成本控制风险与关注因素
 
  ? 征迁安置
 
  ? 土地流转与面上政策处理
 
  ? 基础设施建设
 
  ? 公共服务设施建设
 
  ? 土地平整与工程立项
 
  ? 其他
 
  2、总的成本构成
 
  ? 各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响
 
  Part 2:土地一及开发中风险与控制
 
  1. 政策风险分析
 
  2. 二级土地控制程度
 
  3. 土地出让金返还制度
 
  4. 土地超额收益分成制度
 
  5. 政府换届对于政策延续程度的支持分析
 
  第五部分:区域开发、一级开发区城市进入性问题
 
  Part 1:一级开发与二级开发城市选择
 
  1、一级开发、二级开发关系
 
  ? 二级开发城市选择(以始为终;以终为始)
 
  ? 房地产市场城市分类(核心区、外延区、断裂带、飞地)
 
  ? 不同房地产市场中一级开发的机会分析
 
  2、一级开发城市选择特征
 
  ? 土地市场是房地产市场关系
 
  ? 产业、人口对一级开发影响
 
  ? 城市、城市群与一级开发
 
  ? 城市发展目标(十四五规划)与城市发展政策对一级开发的影响
 
  3、一级开发城市选择中关注的问题
 
  ? 城市能级与城市潜力
 
  ? 城市发展阶段与城市发展诉求
 
  ? 城市发展模式与一级开发政策支撑
 
  ? 领导在职与任职情况
 
  第六部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式
 
  Part 14:政企合作模式
 
  1、政企合作投资模式
 
  ? 股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系…
 
  2、政府合作的管控模式
 
  ? 管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理…
 
  3、政企合作中权、责、利界定
 
  ? 政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责
 
  Part 15:政企合作协议要点(结合案例)
 
  1、一级开发协议的主要内容与结构
 
  2、结合案例(成功合作协议)合作协议的关键点讲解
 
  ? 关于合资公司的约定
 
  ? 关于项目定位与规划的约定
 
  ? 关于基础设施建设的约定
 
  ? 关于土地出让与土地指标的约定
 
  ? 关于成本约定与资金流转的约定…
 
  Part 16:退出与退出机制
 
  1、一级开发企业退出的含义
 
  2、一级开发企业退出的几种方式
 
  3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题
 
  4、退出过程中核心问题的处理方案
 
  5、方便退出的机制设
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2021年3月13-14日  青岛(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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