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(北京)《2021房地产四大阶段土地获取、前期阶段、销售阶段、验收阶段开发报建全流程管理节点、风险管控策略及案例分享》

 
上课时间: 2021年4月10-11日
 



上课地点: 北京                      课程价格: 4980元/人
授课师资:林老师          点击查看讲师介绍>>
课程人气次         收藏此课程               该课程可以做企业内训
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  【课程背景】
 
  开发报建工作是一项有技术、懂制度、讲方法、讲内外资源、有全局思路、能风险预控的系统性工作。
 
  开发报建的工作非常重要,能够减少交易成本、开源节流,避免政策、地块风险,设计少走弯路,增加产品价值,缩短开发周期。
 
  目前开发报建存在的一些问题:
 
  1、报建工作存在本位意识,缺乏站在项目全周期开发、快速开发、销售回款和利润的角度考虑问题,只看着一亩三分地,只做自己份内最低限度的事;
 
  2、缺少报建过程中的风险提示和执行监督,许多时候大家还是各自为阵;
 
  3、过程中与其他职能相互的配合、督促、复核较少,补位意识缺乏,甚至当纯“二传手”;各类工作要求、交接很多时候似是而非,缺乏用数据进行说话的能力,缺乏可追溯性,找不到责任主体;
 
  4、报建工作两只手,一手关系、一手技术,但往往只重关系,而未从技术上分析问题;
 
  5、具体工作时没有提前铺排,不肯虚心吸取别人的经验教训,只按自己的习惯工作,说起来都明白,但一遇到具体工作,同样的错误又发生了等等……
 
  本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享,通过分析和总结国内大型房地产企业,在项目报建过程中出现的一些情况作分享和分析。并对开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析,一个优秀的报建人员如何高效地开展工作,才能保证企业开发项目快速进行。
 
  【课程价值】
 
  1、学习如何构建适合房地产企业的报建流程和体系
 
  2、掌握报建工作的典型难点及技术处理
 
  3、学习不同类型开发企业需要关注的报建节点
 
  4、学习如何建设培养开发报建团队
 
  5、学习如何搭建和维护开发建设中的公共关系平台
 
  6、了解开发建设中的政府重点职能部门与核心人脉
 
  7、学习公共关系的维护、人脉利用、公关危机等技巧
 
  【课程对象】
 
  1、房地产公司的中高层管理人员(董事长、总裁、总经理、副总经理、总工程师、部门经理)
 
  2、房地产公司开发副总、开发部经理
 
  3、房地产公司开发报建人员、规划设计管理人员
 
  【金牌讲师】
 
  林老师:
 
  20年开发报建经验。现任某标杆地产企业开发报建总监。曾在绿城某城市公司任前期部负责人、复星集团某城市公司任开发副总监、龙湖某城市公司任报建中心负责人。统筹主持从拿地、报建、规划调整到竣备验收等全过程开发工作。
 
  参与了多幅地块的可行性研究、转让、合作及挂牌竞拍等工作,从事过单项目面积超90万平方米住宅、380米超高层写字楼、29万平方米大型城市综合体、新型文旅小城镇等多类业态的工程管理、设计管理、开发报建管理等工作。房地产开发前期经验丰富,熟悉相关法律法规,熟悉设计、工程等相关规范及开发业务流程。
 
  【课程大纲】

第一部分:
房地产项目开发报建理念、特点及案例分享
②某合作开发项目报建分工不明确带来的后果  
二、项目前期阶段的开发报建节点及案例分析
1、方案阶段的报建节点及案例
A、方规划审查要点及沟通技巧
①某项目只与局长沟通,未与科长沟通带来的后果
②某项目方案时建筑紧贴不可逾越线,未考虑石材幕墙宽度,致施工图审查时超线、间距不足(图)
B、消防、交警、环保、人防、园林的沟通注意事项
①某项目消防登高面设置的教训
②物业用房计算基数时未考虑架空层带来的教训
C、物业办、街道、派出所、技防办的沟通注意事项
①某项目物业用房反复修改的教训
D、电力、供水、燃气、雨污水、通讯的沟通注意事项
①专变能设置在地下室吗
②某项目规划限高与空管限高不一带来的教训
E、方案评审、规划、公式、批复的报建工作
①某项目评审专家个人偏好给项目带来的影响
②某项目区规划局通过,但未通过市局评审会的教训
③某项目方案总图上高程标注过多带来的教训
2、初步设计阶段的报建节点及案例
A、扩初设计与方案设计的共同与差异
B、初步设计会审时的注意事项
①扩初与方案有小差异,但会前未与规划沟通的教训
②某项目初步设计会审后垃圾集中收集点的调整
③会审时仔细安排座次,发言顺序带来的经验(图)
C、项目立项、用地规划、各专项评估注意事项
①某项目各专项评估数据与立项不一致带来的教训
3、施工图阶段的报建工作
A、方案、扩初设计、施工图设计中的建筑图差异
B、施工图审查、指标复合、设计调整的事项
①某综合体项目如何分期开发、竣备的
 
一、公司内部、外界对开发报建工作的理解
二、开发报建工作的理念、特点、重要性
三、开发报建与其他职能的关联、差异
四、开发报建工作的延伸和发展
五、企业内部开发报建组织架构
六、开发报建人员的上升通道、职业规划
 
第二部分:
项目开发流程、主要节点报建工作及案例分享解析
 
一、土地获取前后的报建节点及案例分析
1、拿地前开发报建能做什么,工作介入的意义
2、拿地前开发报何时介入
3、拿地前报建工作清单及案例  案例分享:
①某项目地块下有保密军事线缆
②某项目河道与规划条件图中不附,后需改道(图)
③某项目规划河道向北扩,后因幼儿园建设用地不足改向南扩(图)
4、明确拿地意向后报建工作清单及案例 
①未提前与街道沟通社区用房布置致后期报建反复
②未进行地质初勘,致拿地后成本测算大幅提高
③日照初步分析未考虑北侧拟建幼儿园,致方案大调
5、挂牌期间报建工作注意点及案例 
①投资测算中土方标高未按现状数据,致成本增加
②某项目未了解当地政府对报名资金来源要求,致取消竞拍资格
③某公司投资人员只是网上报名、交保证金,竞拍未果后,不知如何加快退回保证金
6、以非招拍挂形式取得用地时报建工作注意点及案例
①某项目未能及时将首笔土地款收据进行更换,至后期税务周折
 
②两相邻地块的土地证、规证错杂带来的教训和经验
③某项目施工图审查未提前沟通致出现重大设计变更
④某项目如何合理减少配套费缴纳(图)
4、工程招投标阶段的报建节点及案例 
A、勘察设计招标流程和注意事项
①某项目未考虑勘察设计招标准备时间而致整体延期
②地块内有河道,需设置桥梁,而设计院无专业资质
B、监理、施工招标流程及注意事项
①某项目有国资背景却不用公开招标,是如何做到的
②意向单位未定,致公开招标延后,影响整体进度
5、施工许可阶段的报建节点及案例
A、土地款未付清,如何申领施工许可证
①未提前核对监理、施工单位人员信息带来的教训
②施工单位未及时办理工资支付担保,影响办证时间
③某项目是如何减少城管部门处罚金额的
④规划用地边界与土地证边界不一致带来的教训
6、市政配套的报建注意事项及案例
A、临水、临电、工地围档的报建
B、施工板房、正式水、电、气、通讯的申报
C、周边大市政道路建设的报建 
①某项目电力接口及引入线的优化
②某项目市政道路滞后于项目建设,致竣备延期
③某项目代建绿地实施后超出当地标准,致返工重建
④某项目工地围档是如何突破限高要求的
②几个项目房产面积与规划建筑面积差异比较
3、物业招标、销售合同工商备案
①某项目精装修房合同备案迟迟未能通过的原因
②某项目申报价格过高,后期价格受低限无法调整,致销售困难
③装修价格申报与样板房不符,检查后出现大量整改
4、现场检查、楼盘建模、预售许可证申领
①为压缩领证至开盘时间,如何做公证处、无房户的工作
②如果公司对开盘时间有考核,需要倒排领证时间
 
四、项目验收阶段的报建节点及案例分析
1、项目竣工验收的程序、竣工验收前准备
①验收时未做明确分工,致无对多、多对多,效率低
②某项目建筑角点坐标和建筑面积提前测量的经验
③某项目建筑高程按绝对坐标提前测量的经验
2、各专项验收注意事项及案例
①某项目土地证到期距竣工备案仅一个月,未提前办理延期手续带来的教训
②消防验收未提前准备的教训
③绿化竣工图与现场不符带来的教训
④未保管好施工期间防雷检测记录带来的教训
⑤市政合同延后签订致施工延后的教训
⑥为加快电力施工而采取的措施
⑦燃气调压站位置发生变动的教训
⑧因采用新工艺致地面空鼓致质监验收延后
⑨分户验收时实测实量数据出现偏差带来的教训
⑩档案整理单位选择、整理时间不足带来的教
 
三、项目销售阶段的报建节点及案例分析
1、售楼处、临时建筑、利用配套注意事项及案例
①某项目借用边上空地建售楼处,盖好后被遥感监测发现占用绿化用地,被强拆
②临时售楼处在城市主干道边,交警不同意设置开口
2、设计变更申报、房产预测绘面积计算
①某项目预售证申领前未完成设计变更带来后果
 
第三部分:
当前国内开发报建工作的问题及案例分析
 
一、报建工作问题二、报建工作改进思路
①通过某项目进行举例说明
 
第四部分:
开发报建4×6体系建立及案例分析
①用地规划许可证、工程规划许可证的附图找不到了;
②某项目规划许可证附图变更过,但找不到了,致各类图纸、现场比对延后
5、费用管理及案例分享
1、开发报建部负责委托合同、规费名录
2、开发报建类规费清册
①业务招待费的计划、使用及管理制度
②某项目城建配套费的缓交与合理少交
6、关系维护及案例分享
1、如何进行关系建立及维护   2、各地区政府架构图
①关系分层级维护表     ②请客的礼节和注意事项
7、技能管理及案例分享
1、技能管理和专业能力说明   2、开发报建技能模板
①某项目开发报建类规范政策摘要
②项目工作日记、专项过程记录、具体事项复盘表
 
一、开发报建定位和职责
1、哪些是我们必须要做的事
2、哪些是我们的核心和差异竞争力
3、建立本地区本时段的开发报建标准流程
 
二、开发报建流程管理及案例解析
1、建立本地区本时段的开发报建标准流程
①某报建人员凭经验工作,未提前编排流程,而是用模板代替,致出现大量突发性问题
②某代建项目,报建人员未仔细梳理流程,致未明晰土地划拨这一关键线路,致开工延后
 
三、计划和风险管理及案例分享
1、拿地前、预售证、竣工验收、后评估策划
①某报建人员组织评审会,但常常演变为自己辩解,会上常出现争吵,领导提出该类会议取消,改为各人线下沟通
②某项目竣备评审会,成本人员提出土地复测有可能取消,后报建人员了解后通过口头、邮件反馈
2、关键节点刻度时限图—纲举目张
3、全过程开发节点计划、职责划分、风险预控表
①开发资质办理分解为哪几步骤,分别有哪些风险
②规划许可证办理分解为哪几步骤,分别有哪些风险
③桩基提前施工分解为哪几步骤,分别有哪些风险
④某项目沿街二层商铺,营销人员建模时未关联,销售时只卖了一层,签订了认购协议,完成了网签,办理产证时发现问题
⑤报建人员增加平时的敏感性,多问几个为什么,拓展自己的影响范围
4、资料管理及案例分享
1、各节点资料清册 2、开发报建资料移交归档制度
 
第五部分:
房地产企业开发报建工作展望及案例分析
 
一、报建模式的变化
1、不同部门分阶段报建    2、由一个部门对外报建
3、阿米巴小组(报建团队和专业组相结合)的模式
4、外部报建力量的介入
①某项目外联顾问的选择取舍
②某项目报建与财务未搭接好带来的教训
 
二、报建工作如何考核
①结果导向与全局考核的平衡
②某项目只顾冲预售节点带来的教训
 
三、报建人员的能力提升
1、房地产发展对报建工作的要求
2、报建能力提升(资源、前介、预判)
 
第六部分:
现场沟通交流30-45分钟
 
建议董事长、总经理及相关部分领导一起参加  
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2021年4月10-11日  北京(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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