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(上海)《房地产企业全程纳税答疑与税收风险控制和规划》

 
上课时间: 2021年4月16-17日
 



上课地点: 上海                      课程价格: 3280元/人
授课师资:耿老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  房地产企业开发周期长,涉及税种多,税款金额大,争议大,外围征管环境也在发生变化,将来要建成“有违法要追究、全过程强智控”的税务执法新体系,以“双随机、一公开”监管和“互联网+监管”为基本手段、以重点监管为补充、以“信用+风险”监管为基础的税务监管新体系,实现从“以票管税”向“以数治税”分类精准监管转变。在这种情况下更需要企业正确处理税务问题,规避风险,本课程从房地开发企业全流程重要问题和关键问题进行分析和解答,有利于企业对房地产企业税种有全面了解,做好纳税风险控制和税收规划。
 
  【培训对象】
 
  本期培训适合房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。
 
  【主讲专家】
 
  耿老师:中国注册税务师、中国注册会计师,从事财税工作20多年,跨行业经验丰富、先后从事过建筑、商业、工业、会计师事务所、税务师事务所中介业务。阳光财税核心专家之一,多家房地产企业税务顾问。
 
  【课程大纲】
 
  一、取得土地环节的税收风险控制与纳税答疑
 
  1、注册认缴制度下,如何缴纳印花税,投资者出资不到位的借款利息如何在企业所得税前扣除?
 
  2、征用耕地开发,耕地占用税的纳税人如何确定,缴纳耕地占用税后如何再缴纳土地使用税?
 
  3、招挂拍方式取得土地,合同条款如何影响规土地使用税的缴纳?土地使用税的纳税义务时间截至如何确定,具体如何计算,契税的计税依据以及需要关注的点?
 
  4、未取得土地,已办理土地证,办证后是否缴纳土地使用税,已经取得土地,未办理土地证是否缴纳土地使用税?
 
  5、逾期支付土地出让金而向国土局支付的利息是否缴纳契税,是否可以视同土地出让金计入土地使用权成本扣除项目在土增扣除?
 
  6、企业取得的土地返还款、减免款、政府补助等,该如何进行会计处理,不同的情况对契税、增值税、企业所得税、土地增值税的影响。
 
  7、政府收回土地给予土地补偿、建筑附着物以及机器设备等补偿款是否缴纳增值税?
 
  8、法院判决方式取得的土地以何种票据入账?
 
  9、支付付的土地拍卖佣金、土地闲置费是否能在土地增值税前扣除?
 
  10、允许抵减增值税销项税额的土地价款,包括哪些项目,票据有何要求,具体如何计算抵减,对土地增值税有何影响,
 
  11、以接受投资方式取得土地,会计如何规定?入帐凭证如何确认?税收风险如何掌控?土地投资方的税收风险在哪里?
 
  12、以收购股权的方式取得土地,收购过程中有何税务风险,土地成本如何确认?
 
  13、受让生地、受让熟地、购买烂楼在计算土地增值税时如何规定,通过收购烂尾楼进行税收筹划的弊端。
 
  14、“拆一还一”方式下取得土地,如何进行会计处理?被拆人、开发企业两方分别就增值税、企业所得税、土地增值税进行全方位的税收分析。
 
  15、通过分立取得土地,是否需要取得增值税发票?分立过程中涉及的税收需要全面考量。
 
  16、营改增前招牌挂取得的土地,营改增后对外转让是否适合差额纳税?
 
  17、接受抵偿债务的土地使用权,该如何运作才能免除额外的税收负担?
 
  18、为取得土地而支付的红线外支出,在企业所得税和土地增值税的处理什么不同?如何操作可以在税前扣除,规避风险?
 
  19、采用合作建房方式的进行开发,不同的合作方式,税务如何规定?
 
  20、自行开发与委托代建,其中的风险点在哪里?实际工作中有可能把自行开发误判为代建。
 
  二、规划设计阶段的税收风险控制与纳税答疑
 
  1、产品开发设计类型的选择,在业财税融合下如何做到更好的规划
 
  2、分期开发还是合并开发?开发进度的把握,土地增值税清算对象的确定,业财融合下如何为企业创造更多价值。
 
  3、委托境外设计单位进行规划设计,支付的设计费是否应当在我国境内纳税?房地产企业承担什么税收责任?会计如何处理
 
  三、开发建设阶段的税收风险控制与纳税答疑
 
  1、确定成本核算对象的原则和方法是什么? 成本与费用如何做好更好的划分,
 
  2、把握增值税抵扣的方法和原则,苗木等农产品抵扣的几种凭证,取得劳务派遣的凭证有几种,通过劳务派遣规避社保费的风险,由于用途改变能抵扣与不能抵扣项目互转的计算,您极有可能疏忽的点,发票备注栏填写的误区,ETC发票取得的误区。
 
  3、房地产开发企业如何享受增值税留抵退税政策。
 
  4.售楼部在不同的情况下税务处理有何不同?
 
  5、房屋装修费用如何扣除?硬装与软装有何不同?
 
  6、地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别?纳税人如何处理才能够取得相对收益?
 
  7、甲供材料营改增前后的区别,甲供材料与甲供机器设备取得发票的不同,签订合同时需注意的事项,水电费的处理,可以采用分割单吗?甲供材可以节税?
 
  8、房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算?计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异?
 
  9、民间借贷和股东的借款利息是否都可扣除?关联方无偿借款视同销售缴纳增值税的规定,如何最大化减少风险? 关联方借款债资比如何计算,利息如何调整,哪些不需要调整。
 
  10、统借统贷情况下,利息支出的涉税规定。
 
  四、销售阶段的税收风险控制与纳税答疑
 
  1、“买一送一”模式下如何确认收入金额?送家电、送车位、送汽车等不同的销售模式分别有哪些税收区别?会计如何处理?赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险?
 
  2、“以老带新”销售模式下如何确认支出?票据如何处理?是否涉及扣缴个税?
 
  3“ 抵券销售”“一万抵五万”折扣销售模式下收入如何确认?
 
  4、 销售给员工的优惠房如何纳税?
 
  5、  代销手续费能否冲减收入?
 
  6、“假按揭”“代垫首付”销售模式的税收如何处理?
 
  7、“还本销售”如何确认收入?我们的困惑在哪里?
 
  8、“售后回租”的税收风险分析,同时给解决的方案,让您不再为回租而烦恼。
 
  9、“售后回购”方式在增值税、企业所得税、土地增值税如何确认?
 
  10、房地产企业收取的价外费用有哪些税收风险?增值税、企业所得税、土地增值税一一分析。
 
  11、针对不同的客户与不同的销售模式,销售价格明显偏低,有没有适合自己的“正当理由”?
 
  12、销售环节发生的广告费和业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除?需要注意防控哪些错误?
 
  13、支付的违约金与收到的违约金的税务处理。
 
  14、视同销售下,增值税、企业所得税、土地增值税有何规定?
 
  15、预缴的土地增值税、税金及附加如何进行会计处理,在季度预缴企业所得税时能否扣除,年度汇算能否扣除。
 
  16、核定征收企业所得税对于房开企业的风险,目前已有部分地区出现企业受损情况,如何应对?
 
  17、出租不动产免租期涉税处理,关联方无偿占用房产如何纳税?酒店式公寓出租如何纳税?
 
  18、小规模纳税人税收优惠新政
 
  五、清盘清算阶段
 
  1、房地产行业完工标准如何规定,新准则对收入如何确认?对各种不同的税种对收入确认的原则有何差异?
 
  2、房地产开发企业如何预提成本,以后取得发票如何调整?
 
  3、取得发票的时点,不能取得发票的情况下如何在企业所得税前扣除。
 
  4、土地增值税确认收入时金额如何确定?
 
  5、清算后再转让房地产成本如何确定?是否涉及“二次清算”?
 
  6、清算时,发票已经取得,但款项尚未支付,能否在土地增值税前扣除
 
  7、销售旧房土地增值税如何缴纳?
 
  8、土地增值税清算补交税款后,是否加收滞纳金?企业出现亏损,可否退还企业所得税,如何退税。
 
  9、在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集?对税收的影响是什么?
 
  10、如何进行成本分摊才能达到税收最大利益,分别从占地面积法、建筑面积发、直接成本法、预算造价法、层高系数法来详细解读成本分摊的技巧和方法。
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2021年4月16-17日   上海(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】3280元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
 
  【2021年4月份最新房地产培训课程】
 
  4月份最新房地产培训课程:http://www.bjtaili.com/training/pxdt/index.htm
 
  【2021年度房地产精品课程培训计划】
 
  2021年度房地产精品课程培训计划:http://www.bjtaili.com/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等)
  
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